[부동산용어] 부동산에 있어서 저당권은 어떻게 되나요?
부동산에 있어서 저당권은 어떻게 되나요?
저당권은 채권자가 물건을 점유않고 이것을 채권의 담보로 하여 채무자가 변제를 하지 않을 때에는 그 물건에서 우선적으로 변제를 받는 권리입니다.
질권과 같은 약정담보물권이며, 금융을 얻는 수단으로 사용되고 있는데, 질권의 경우에는 채권자에게 목적물의 점유를 이전하는데 반하여, 저당권에서는 목적물을 설정자의 손에 두고 계속 이용할 수 있도록 하는 점에서 차이가 있습니다. 이는 또한 저당권의 편리한 점이기도 합니다.
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부동산과 같이, 설정자가 계속 사용할 필요가 있는 경우에는 저당제도가 특히 중요한 작용을 발휘하게 되며 다만, 이와 같이 목적물이 설정자의 손에 그대로 머물러 있기 때문에 제3자에게 저당권이 설정되어 있음을 알 수 있도록 하여야 합니다.
따라서 저당권은 등기 또는 등록과 같은 일정한 공시방법을 갖추지 않으면 성립할 수 없게 되어 있습니다.
민법에서는 부동산이 주이며, 그밖에 지상권이나 전세권도 저당권의 목적이 될 수 있는데, 동산은 저당권의 목적이 되지 않습니다.
그러나 경제발전과 더불어 그 범위는 점차로 확대되어 재단저당, 동산저당(공장저당법, 자동차저당법 등)이라는 특수한 저당권의 분야가 형성되어 저당권은, 저당권자와 저당권 설정자간의 설정계약과 등기를 함으로써 성립합니다.
저당권설정자가 그후 목적부동산을 제3자에게 양도하더라도 저당권의 효력에는 영향이 없습니다.
또 저당권이 설정되어 있는 부동산에 대하여 지상권이나 임차권을 취득하더라도, 저당권자에게는 대항하지 못하며, 따라서 경매의 결과 소유권을 취득한 자로부터 명도청구를 받게 됩니다. 하나의 부동산에 두 개 이상의 저당권을 설정할 수도 있는데 이 때에는 등기의 전후에 따라서 순위가 정해지며, 후순위의 저당권자는 선순위의 저당권자가 경매대금에서 변제를 받은 다음이 아니면, 변제를 받을 수 없습니다.
예컨대, 채무자의 부동산에 A가 100만원의 채권에 대하여 일번저당권을, B가 50만원의 채권에 대하여 이번저당권을 갖고 있는 경우에, 부동산이 120만원에 경매되었다고 한다면 경매대금에서 A는 100만원, B는 20만원을 취득하게 됩니다. 저당권에서 담보가 되는 채권액(저당권자가 경매대금에서 우선적으로 변제받게 되는 액)은, 질권의 경우와 달라서 제한됩니다.
즉, 원금이 담보되는 것은 물론이며, 지정이자는 만기가 경과한 후의 1년분에 한합니다. 이것은 이자까지 무한정으로 우선변제를 받게된다고 한다면, 후순위의 채권자나 무담보의 채권자가 지나치게 가혹한 결과를 가져오기 때문입니다. 채무자가 변제기에 변제를 하지 않을 때에는 목적물에서 우선적으로 변제를 받는 것이 저당권의 본질적인 효력인 것입니다.
[부동산용어] 유치권이란 무엇인가요?
유치권이란 무엇인가요?
유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에, 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치하여 채무변제를 간접적으로 강제하는 법정담보물권입니다.
예컨대 시계를 수선한 자는 그 수선료를 지급받을 때까지는 반환을 거절할 수 있으며, 임차인이 임차물에 관하여 필요비를 지출한 때는 그 상환을 받을 때까지 임차물을 유치할 수 있습니다.
유치권은 법률상 당연히 발생하므로 부동산유치권에 있어서도 등기를 필요로 하지 않습니다.
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[부동산용어] 다세대, 다가구, 다중주택의 구분 기준이 어떻게 되나요?
다세대, 다가구, 다중주택의 구분 기준이 어떻게 되나요?
다세대, 다가구, 다중주택의 구분은 다세대 주택(공동)은 연면적 660m² 이하, 3층 이하로서 2세대 이상이며 구분기준은 각 세대가 하나의 건축물안에서 각각 독립된 주거생활의 영위하는 형태의 주택을 말합니다.
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다가구 주택의 구분기준은 가구별로 별도의 방, 부엌, 화장실구비(출입구등 일부 공유가능)해야 하며 규모660m²는 (198평)이하, 3층 이하(1층을 주차장으로 건설시 4층 가능), 2-19세대 이하 입니다.
다중주택은 학생 또는 직장인등의 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 주택으로 각 주거구획별로 독립공간을 확보하되 주거생활의 일부는 공동으로 영위할 수 있습니다.
[부동산용어] 멸실등기란 무엇이죠?
멸실등기란 무엇이죠?
멸실등기란 부동산이 멸실되었을 때에 행하는 등기를 말합니다.
멸실등기는 `사실의 등기`이지만 부동산의 멸실이므로 부동산 외의 권리도 모두 소멸됩니다.
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- 단, 토지나 건물의 일부가 멸실한 때에는 변경등기가 행하여질 뿐 멸실등기를 할 수는 없습니다.
토지에서는 멸실의 경우는 하천부지 등을 제외하고는 별로 없으나 건물에 있어서는 많이 사용합니다.
멸실등기를 할 때에는 표시란에 멸실원인을 기재하고, 부동산의 표시와 표시번호를 붉은 선으로 지워서 말소한 후, 그 등기용지를 폐쇄하여야 합니다.
[부동산용어] 매수청구권이란 무엇인가요?
매수청구권이란 무엇인가요?
매수청구권이란 타인의 부동산을 이용하는 경우에 이용자가 그 부동산에 부속시킨 물건에 대하여 이용관계가 종료할 때 타인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있는 권리입니다.
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매수청구권은 일종의 형성권으로 매수청구권은 부동산에 부속된 물건의 경제적 효용을 다하게 하는 작용을 하는 것이며, 특히 이 권리를 이용자가 행사하는 경우에는 이용자의 투하자본을 회수하는 작용을 하게 됩니다.
민법인 인정하는 매수청구권으로도
① 지상권설정자 및 지상권자의 지상물매수청구권
② 전세권설정자의 부속물매수청구권
③ 토지임차인 및 전차인의 건물 기타 공작물의 매수청구권이 있습니다.
[부동산용어] 부동산 담보신탁이란 무엇인가요?
부동산 담보신탁이란 무엇인가요?
부동산담보신탁이란 부동산의 관리와 처분을 부동산 신탁회사에 신탁한 후 수익증권을 발급 받아 이를 담보로 금융기관에서 자금을 빌리는 제도로서 현행 저당제도에 비해 저당권 설정, 감정평가에 따른 비용과 시간을 절감할 수 있는 유리한 점이 있습니다.
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부동산신탁회사는 신탁수수료를 받고 신탁재산을 담보력이 유지, 보존되도록 관리하다가 금융기관에서 대출받은 사람이 대출금을 갚을 경우에는 신탁계약을 해지하고, 대출금을 갚지 못할 경우에는 부동산을 처분하여 그 대금으로 금융기관에 채무를 갚습니다.
즉, 부동산담보신탁은 부동산신탁회사와 금융기관의 협약체결이 선행되며, 국내에서는 성업공사가 출자한 대한부동산신탁과 한국감정원이 출자한 한국부동산 신탁이 신탁업무를 맡고 있습니다. 영어로는 Reit`s라고 합니다.
[부동산용어] 시가표준액이란?
시가표준액이란?
시가표준액이란 취득세, 등록세 등 각종 지방세의 과세기준을 정하기 위하여 행정자치부장관이 정한 공시지가를 말합니다.
취득세의 과세표준은 원칙적으로 취득자의 신고가액에 의하지만, 취득자의 사실상의 취득가액에 의한 성실신고는 항상 이루어지는 것이 아닙니다.
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따라서 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때, 취득신고를 하지 않은 때, 취득신고를 하였으나 신고개액의 표시가 없는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 합니다.
[부동산용어] 신탁등기 신청절차는 어떻게 되나요?
신탁등기 신청절차는 어떻게 되나요?
신탁등기의 신청은 신탁으로 인한 부동산의 소유권이전등기의 신청과 동일한 서면으로 행하여야 합니다.
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신탁재산의 관리, 처분, 멸실, 훼손 기타의 사유로 얻은 재산에 관한 부동산취득의 등기를 신청하는 경우에도 부동산의 소유권이전등기의 신청과 동일한 서면으로 행하여야 합니다(부동산등기법 120).
그리고 신탁등기를 신청하는 때에는 신청서에 신탁원부를 첨부하여야 하는데, 신탁원부에는 위탁자, 수탁자, 수익자와 신탁관리인의 성명 및 주소(법인에 있어서는 그 명칭 및 사무소), 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁종료의 사유 및 기타 신탁의 조항을 기재하고 신청인이 기명날인 하여야 합니다.
이 경우 신탁원부는 등기부의 일부로 보며 신탁원부의 기재는 등기로 봅니다(부동산등기법 123, 124). 신탁등기를 하는 때에는 신탁원부의 번호를 기재하여야 하며, 등기용지 중 동일순위의 사항란에 기재하고 횡선을 그어 구분하여야 합니다.
[부동산용어] 용적율이란 무엇인가요?
용적율이란 무엇인가요?
용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 말합니다. (건축법 제48조)
이러한 용적률은 하나의 대지에 건축할 수 있는 건축물의 총규모를 규제하는 것으로서, 건폐율과 결합하여 건축물의 높이까지도 간접적으로 규제하는 역할을 합니다.
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용적률의 최대한도는 다음의 범위 안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 시, 군, 구의 조례로 정합니다.
① 녹지지역 :200%이하
② 주거지역 :700%이하
③ 공업지역 :400%이하
④ 상업지역 :1,500%이하
⑤ 용도지역의 지정이 없는 지역 : 400%이하
⑥ 국토이용관리법에 의하여 지정된 지역 : 400%이하
[부동산용어] 구획정리란 무엇인가요?
구획정리란 무엇인가요?
도시계획 등에서 도로나 공원을 정비하고 택지개발 등 토지이용의 증진을 꾀하려고 환지를 정하여 토지의 구획을 변경하는 행위를 통틀어 구획정리라고 합니다.
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