부동산용어

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[부동산용어] 부동산에 있어서 저당권은 어떻게 되나요?
부동산에 있어서 저당권은 어떻게 되나요?
저당권은 채권자가 물건을 점유않고 이것을 채권의 담보로 하여 채무자가 변제를 하지 않을 때에는 그 물건에서 우선적으로 변제를 받는 권리입니다. 질권과 같은 약정담보물권이며, 금융을 얻는 수단으로 사용되고 있는데, 질권의 경우에는 채권자에게 목적물의 점유를 이전하는데 반하여, 저당권에서는 목적물을 설정자의 손에 두고 계속 이용할 수 있도록 하는 점에서 차이가 있습니다. 이는 또한 저당권의 편리한 점이기도 합니다. 

부동산과 같이, 설정자가 계속 사용할 필요가 있는 경우에는 저당제도가 특히 중요한 작용을 발휘하게 되며 다만, 이와 같이 목적물이 설정자의 손에 그대로 머물러 있기 때문에 제3자에게 저당권이 설정되어 있음을 알 수 있도록 하여야 합니다. 

따라서 저당권은 등기 또는 등록과 같은 일정한 공시방법을 갖추지 않으면 성립할 수 없게 되어 있습니다. 민법에서는 부동산이 주이며, 그밖에 지상권이나 전세권도 저당권의 목적이 될 수 있는데, 동산은 저당권의 목적이 되지 않습니다. 그러나 경제발전과 더불어 그 범위는 점차로 확대되어 재단저당, 동산저당(공장저당법, 자동차저당법 등)이라는 특수한 저당권의 분야가 형성되어 저당권은, 저당권자와 저당권 설정자간의 설정계약과 등기를 함으로써 성립합니다. 

저당권설정자가 그후 목적부동산을 제3자에게 양도하더라도 저당권의 효력에는 영향이 없습니다. 

또 저당권이 설정되어 있는 부동산에 대하여 지상권이나 임차권을 취득하더라도, 저당권자에게는 대항하지 못하며, 따라서 경매의 결과 소유권을 취득한 자로부터 명도청구를 받게 됩니다. 하나의 부동산에 두 개 이상의 저당권을 설정할 수도 있는데 이 때에는 등기의 전후에 따라서 순위가 정해지며, 후순위의 저당권자는 선순위의 저당권자가 경매대금에서 변제를 받은 다음이 아니면, 변제를 받을 수 없습니다. 


예컨대, 채무자의 부동산에 A가 100만원의 채권에 대하여 일번저당권을, B가 50만원의 채권에 대하여 이번저당권을 갖고 있는 경우에, 부동산이 120만원에 경매되었다고 한다면 경매대금에서 A는 100만원, B는 20만원을 취득하게 됩니다. 저당권에서 담보가 되는 채권액(저당권자가 경매대금에서 우선적으로 변제받게 되는 액)은, 질권의 경우와 달라서 제한됩니다. 


즉, 원금이 담보되는 것은 물론이며, 지정이자는 만기가 경과한 후의 1년분에 한합니다. 이것은 이자까지 무한정으로 우선변제를 받게된다고 한다면, 후순위의 채권자나 무담보의 채권자가 지나치게 가혹한 결과를 가져오기 때문입니다. 채무자가 변제기에 변제를 하지 않을 때에는 목적물에서 우선적으로 변제를 받는 것이 저당권의 본질적인 효력인 것입니다.




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[부동산용어] 나대지라는 용어가 무엇을 말하나요?
나대지라는 용어가 무엇을 말하나요?
나대지는 지상에 건축물 등이 없는 대지를 말합니다. 택지소유상한에 관한 법률에서는 지적법 제5조의 규정에 의한 지목이 대인 토지 중 영구적인 건축물이 건축되어 있지 않은 토지를 나대지로 하고 있습니다. (참조조문) 택지소유상한에 관한 법률 제2조1항.
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[부동산용어] 부동산 권원이란 무엇인가요?
부동산 권원이란 무엇인가요?
부동산 권원은 부동산 활동의 대상 부동산에 대하여 그 부동산을 향유할 수 있는 권리 또는 하자가 발생한 원인의 적법 또는 정당성이 입증될 수단이 될 수 있는 권리를 말합니다.
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[부동산용어] 가변형 아파트라는것이 무엇인가요?
가변형 아파트라는것이 무엇인가요?
가변형 아파트는 입주자가 선호하는 대로 아파트 내부구조를 바꿀 수 있는 아파트로 기존의 콘크리트 벽체 대신에 합판, 석고보드 등으로 만들어 패널이나 수납형의 조립식 벽체를 이용하여 입주자는 자신이 원하는 대로 내부 공간을 재구성할 수 있습니다. 이 아파트는 60, 70년대에 독일, 일본, 덴마크 등에서 널리 보급되었습니다.
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[부동산용어] 거래세란 무엇인가요?
거래세란 무엇인가요?
거래세란 유통세의 일종으로서 자본의 전환, 재산의 이전을 가져오는 거래에 대해 부과하는 세금입니다. 따라서 거래세는 소득세, 수익세 등으로는 과세할 수 없는 것을 과세하는 보완세로서의 기능을 하고 있습니다.
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[부동산용어] 부동산 담보신탁이란 무엇인가요?
부동산 담보신탁이란 무엇인가요?
부동산담보신탁이란 부동산의 관리와 처분을 부동산 신탁회사에 신탁한 후 수익증권을 발급 받아 이를 담보로 금융기관에서 자금을 빌리는 제도로서 현행 저당제도에 비해 저당권 설정, 감정평가에 따른 비용과 시간을 절감할 수 있는 유리한 점이 있습니다. 

부동산신탁회사는 신탁수수료를 받고 신탁재산을 담보력이 유지, 보존되도록 관리하다가 금융기관에서 대출받은 사람이 대출금을 갚을 경우에는 신탁계약을 해지하고, 대출금을 갚지 못할 경우에는 부동산을 처분하여 그 대금으로 금융기관에 채무를 갚습니다. 

즉, 부동산담보신탁은 부동산신탁회사와 금융기관의 협약체결이 선행되며, 국내에서는 성업공사가 출자한 대한부동산신탁과 한국감정원이 출자한 한국부동산 신탁이 신탁업무를 맡고 있습니다. 영어로는 Reit`s라고 합니다.


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[부동산용어] 시가표준액이란?
시가표준액이란?
시가표준액이란 취득세, 등록세 등 각종 지방세의 과세기준을 정하기 위하여 행정자치부장관이 정한 공시지가를 말합니다. 취득세의 과세표준은 원칙적으로 취득자의 신고가액에 의하지만, 취득자의 사실상의 취득가액에 의한 성실신고는 항상 이루어지는 것이 아닙니다. 

따라서 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때, 취득신고를 하지 않은 때, 취득신고를 하였으나 신고개액의 표시가 없는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 합니다.


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[부동산용어] 용적율이란 무엇인가요?
용적율이란 무엇인가요?
용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 말합니다. (건축법 제48조) 이러한 용적률은 하나의 대지에 건축할 수 있는 건축물의 총규모를 규제하는 것으로서, 건폐율과 결합하여 건축물의 높이까지도 간접적으로 규제하는 역할을 합니다. 

용적률의 최대한도는 다음의 범위 안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 시, 군, 구의 조례로 정합니다. 

① 녹지지역 :200%이하 
② 주거지역 :700%이하 
③ 공업지역 :400%이하 
④ 상업지역 :1,500%이하 
⑤ 용도지역의 지정이 없는 지역 : 400%이하 
⑥ 국토이용관리법에 의하여 지정된 지역 : 400%이하


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[부동산용어] 부동산 거래에서 권리금이란 무엇인가요?
부동산 거래에서 권리금이란 무엇인가요?
권리금은 부동산의 임대차 계약체결에 있어서 임대료 이외에 임차부동산이 존재하는 장소를 이용하는 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대인 또는 전임차인, 전영업자에게 관습적으로 지급하는 돈을 말합니다. 이 권리금은 관습적으로만 행하고, 법령에는 정해진 바가 없기 때문에 법의 보호를 받지 못합니다.
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[부동산용어] 명의 신탁이란 어떤것을 말하나요?
명의 신탁이란 어떤것을 말하나요?
명의신탁이란 내부적 관계에서는 신탁자가 소유권을 가지고 이를 관리.수익하면서, 공부상의 소유명의만을 수탁자로 하여 두는 것을 말합니다. 명의신탁을 하면 수탁자에게 재산의 소유명의가 이전되지만 수탁자는 외관상 소유자로 표시될 뿐이고 적극적으로 그 재산을 관리, 처분할 권리의무를 가지지 아니합니다. 명의신탁의 대상이 되는 재산은 등기, 등록 등 공부에 의하여 소유관계를 표시할 수 있는 것에 한합니다.
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