부동산용어

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[부동산용어] 부동산에 있어서 저당권은 어떻게 되나요?
부동산에 있어서 저당권은 어떻게 되나요?
저당권은 채권자가 물건을 점유않고 이것을 채권의 담보로 하여 채무자가 변제를 하지 않을 때에는 그 물건에서 우선적으로 변제를 받는 권리입니다. 질권과 같은 약정담보물권이며, 금융을 얻는 수단으로 사용되고 있는데, 질권의 경우에는 채권자에게 목적물의 점유를 이전하는데 반하여, 저당권에서는 목적물을 설정자의 손에 두고 계속 이용할 수 있도록 하는 점에서 차이가 있습니다. 이는 또한 저당권의 편리한 점이기도 합니다. 

부동산과 같이, 설정자가 계속 사용할 필요가 있는 경우에는 저당제도가 특히 중요한 작용을 발휘하게 되며 다만, 이와 같이 목적물이 설정자의 손에 그대로 머물러 있기 때문에 제3자에게 저당권이 설정되어 있음을 알 수 있도록 하여야 합니다. 

따라서 저당권은 등기 또는 등록과 같은 일정한 공시방법을 갖추지 않으면 성립할 수 없게 되어 있습니다. 민법에서는 부동산이 주이며, 그밖에 지상권이나 전세권도 저당권의 목적이 될 수 있는데, 동산은 저당권의 목적이 되지 않습니다. 그러나 경제발전과 더불어 그 범위는 점차로 확대되어 재단저당, 동산저당(공장저당법, 자동차저당법 등)이라는 특수한 저당권의 분야가 형성되어 저당권은, 저당권자와 저당권 설정자간의 설정계약과 등기를 함으로써 성립합니다. 

저당권설정자가 그후 목적부동산을 제3자에게 양도하더라도 저당권의 효력에는 영향이 없습니다. 

또 저당권이 설정되어 있는 부동산에 대하여 지상권이나 임차권을 취득하더라도, 저당권자에게는 대항하지 못하며, 따라서 경매의 결과 소유권을 취득한 자로부터 명도청구를 받게 됩니다. 하나의 부동산에 두 개 이상의 저당권을 설정할 수도 있는데 이 때에는 등기의 전후에 따라서 순위가 정해지며, 후순위의 저당권자는 선순위의 저당권자가 경매대금에서 변제를 받은 다음이 아니면, 변제를 받을 수 없습니다. 


예컨대, 채무자의 부동산에 A가 100만원의 채권에 대하여 일번저당권을, B가 50만원의 채권에 대하여 이번저당권을 갖고 있는 경우에, 부동산이 120만원에 경매되었다고 한다면 경매대금에서 A는 100만원, B는 20만원을 취득하게 됩니다. 저당권에서 담보가 되는 채권액(저당권자가 경매대금에서 우선적으로 변제받게 되는 액)은, 질권의 경우와 달라서 제한됩니다. 


즉, 원금이 담보되는 것은 물론이며, 지정이자는 만기가 경과한 후의 1년분에 한합니다. 이것은 이자까지 무한정으로 우선변제를 받게된다고 한다면, 후순위의 채권자나 무담보의 채권자가 지나치게 가혹한 결과를 가져오기 때문입니다. 채무자가 변제기에 변제를 하지 않을 때에는 목적물에서 우선적으로 변제를 받는 것이 저당권의 본질적인 효력인 것입니다.




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[부동산용어] 구획정리란 무엇인가요?
구획정리란 무엇인가요?
도시계획 등에서 도로나 공원을 정비하고 택지개발 등 토지이용의 증진을 꾀하려고 환지를 정하여 토지의 구획을 변경하는 행위를 통틀어 구획정리라고 합니다.
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[부동산용어] 멸실등기란 무엇이죠?
멸실등기란 무엇이죠?
멸실등기란 부동산이 멸실되었을 때에 행하는 등기를 말합니다. 멸실등기는 `사실의 등기`이지만 부동산의 멸실이므로 부동산 외의 권리도 모두 소멸됩니다. 

- 단, 토지나 건물의 일부가 멸실한 때에는 변경등기가 행하여질 뿐 멸실등기를 할 수는 없습니다. 토지에서는 멸실의 경우는 하천부지 등을 제외하고는 별로 없으나 건물에 있어서는 많이 사용합니다. 멸실등기를 할 때에는 표시란에 멸실원인을 기재하고, 부동산의 표시와 표시번호를 붉은 선으로 지워서 말소한 후, 그 등기용지를 폐쇄하여야 합니다.


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[부동산용어] 매수청구권이란 무엇인가요?
매수청구권이란 무엇인가요?
매수청구권이란 타인의 부동산을 이용하는 경우에 이용자가 그 부동산에 부속시킨 물건에 대하여 이용관계가 종료할 때 타인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있는 권리입니다. 

매수청구권은 일종의 형성권으로 매수청구권은 부동산에 부속된 물건의 경제적 효용을 다하게 하는 작용을 하는 것이며, 특히 이 권리를 이용자가 행사하는 경우에는 이용자의 투하자본을 회수하는 작용을 하게 됩니다. 

민법인 인정하는 매수청구권으로도 

① 지상권설정자 및 지상권자의 지상물매수청구권
② 전세권설정자의 부속물매수청구권
③ 토지임차인 및 전차인의 건물 기타 공작물의 매수청구권이 있습니다.


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[부동산용어] 공실률이란 무엇인가요?
공실률이란 무엇인가요?

아파트나 임대빌딩 등 건물에 있어 그 건물전체에 실수에 대한 공실(비어있는 곳)의 비율을 말합니다. 공실은 빌딩 등의 가동 당초의 것 또는 중도해약에 의한 것이 있고 빌딩 등의 수급동향에 크게 지배되는 것인데, 공실율은 지역적으로 상당한 차이가 있습니다. 임대 빌딩 등의 경우 그의 공실율이 높으면 빌딩채산상 지장을 초래하게 되고, 적산임료 및 수익임료를 구할 경우 필요제경비로 고려해야 할 사항입니다.

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[부동산용어] 개발이익 환수란 무엇인가요?
개발이익 환수란 무엇인가요?
개발이익 환수란 국가, 지방자치단체 또는 공공기관이 시행한 개발사업이나 정비사업 등에 의하여 토지소유자가 자기의 노력과 아무런 상관없이 지가가 상승되어 현저한 이익을 받은 때에 국가가 그 이익의 일부를 토지소유자로 부터 환수하는 것을 의미합니다.
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[부동산용어] 양도소득이란 무엇인가요?
양도소득이란 무엇인가요?
양도소득이란 토지, 주식, 가옥 등의 자산에 대한 예상 외의 가치증가를 말하는데, 일반경제이론에서는 이것을 자본이득이라고 하며, 부동산활동에서는 부동산매매업자가 아닌 개인이 토지나 건물의 양도, 한국증권거래소에 상장되지 않은 주식 또는 출자지분의 양도, 기타 자산 등의 양도로 인하여 얻은 소득을 말합니다. 

양도소득은 자산의 양도에 의한 소득(일시소득)인 경우가 대부분이며 자산에 대한 가치증가분은 자산의 매각양도에 의하여 취득되어 이것만이 과세대상이 되므로 법률상 이것을 "양도소득" 이라고 하는 것인데, 발생주의 입장에서는 예상 외의 가치증가가 있으면 이득이 발생한 것으로 보며 자산의 예상 외의 가치감소(전쟁, 지진 등에 의한 손실 등)는 자본손실 입니다.


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[부동산용어] 유치권이란 무엇인가요?
유치권이란 무엇인가요?
유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유하는 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에, 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치하여 채무변제를 간접적으로 강제하는 법정담보물권입니다. 예컨대 시계를 수선한 자는 그 수선료를 지급받을 때까지는 반환을 거절할 수 있으며, 임차인이 임차물에 관하여 필요비를 지출한 때는 그 상환을 받을 때까지 임차물을 유치할 수 있습니다. 유치권은 법률상 당연히 발생하므로 부동산유치권에 있어서도 등기를 필요로 하지 않습니다.
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[부동산용어] 부동산 용어 중 "가처분"이라는 것은 무엇인가요?
부동산 용어 중 "가처분"이라는 것은 무엇인가요?

가처분이란 금전채권 이외의 청구권에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 또는 다투어지고 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여 법원이 행하는 일시적인 명령을 말합니다. 


즉, 권리의 실현이 소송의 지연이나 강제집행을 면하기 위한 채무자의 재산은닉 등으로 위험에 처하고 있을 경우에 그 보전을 위하여 그 권리에 관한 분쟁의 소송적 해결 또는 강제집행이 가능하게 되기까지 잠정적, 가정적으로 행하여지는 처분을 말합니다. 


가처분에는 민사소송법상 계쟁물에 관한 가처분과 임시의 지위를 정하는 가처분이 있는데, 계쟁물에 관한 가처분은 금전채무 이외의 특정물의 급여, 인도 그밖의 특정의 급여를 목적으로 하는 청구권의 집행보전을 목적으로 하는 것이고, 임시의 지위를 정하는 가처분은 다투는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하는 것을 목적으로 하는 재판이 됩니다.

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[부동산용어] 신탁등기 신청절차는 어떻게 되나요?
신탁등기 신청절차는 어떻게 되나요?
신탁등기의 신청은 신탁으로 인한 부동산의 소유권이전등기의 신청과 동일한 서면으로 행하여야 합니다. 

신탁재산의 관리, 처분, 멸실, 훼손 기타의 사유로 얻은 재산에 관한 부동산취득의 등기를 신청하는 경우에도 부동산의 소유권이전등기의 신청과 동일한 서면으로 행하여야 합니다(부동산등기법 120). 그리고 신탁등기를 신청하는 때에는 신청서에 신탁원부를 첨부하여야 하는데, 신탁원부에는 위탁자, 수탁자, 수익자와 신탁관리인의 성명 및 주소(법인에 있어서는 그 명칭 및 사무소), 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁종료의 사유 및 기타 신탁의 조항을 기재하고 신청인이 기명날인 하여야 합니다. 

이 경우 신탁원부는 등기부의 일부로 보며 신탁원부의 기재는 등기로 봅니다(부동산등기법 123, 124). 신탁등기를 하는 때에는 신탁원부의 번호를 기재하여야 하며, 등기용지 중 동일순위의 사항란에 기재하고 횡선을 그어 구분하여야 합니다.


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