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부동산

질문
[부동산용어] 부동산에 있어서 저당권은 어떻게 되나요?

답변
저당권은 채권자가 물건을 점유않고 이것을 채권의 담보로 하여 채무자가 변제를 하지 않을 때에는 그 물건에서 우선적으로 변제를 받는 권리입니다. 질권과 같은 약정담보물권이며, 금융을 얻는 수단으로 사용되고 있는데, 질권의 경우에는 채권자에게 목적물의 점유를 이전하는데 반하여, 저당권에서는 목적물을 설정자의 손에 두고 계속 이용할 수 있도록 하는 점에서 차이가 있습니다. 이는 또한 저당권의 편리한 점이기도 합니다. 

부동산과 같이, 설정자가 계속 사용할 필요가 있는 경우에는 저당제도가 특히 중요한 작용을 발휘하게 되며 다만, 이와 같이 목적물이 설정자의 손에 그대로 머물러 있기 때문에 제3자에게 저당권이 설정되어 있음을 알 수 있도록 하여야 합니다. 

따라서 저당권은 등기 또는 등록과 같은 일정한 공시방법을 갖추지 않으면 성립할 수 없게 되어 있습니다. 민법에서는 부동산이 주이며, 그밖에 지상권이나 전세권도 저당권의 목적이 될 수 있는데, 동산은 저당권의 목적이 되지 않습니다. 그러나 경제발전과 더불어 그 범위는 점차로 확대되어 재단저당, 동산저당(공장저당법, 자동차저당법 등)이라는 특수한 저당권의 분야가 형성되어 저당권은, 저당권자와 저당권 설정자간의 설정계약과 등기를 함으로써 성립합니다. 

저당권설정자가 그후 목적부동산을 제3자에게 양도하더라도 저당권의 효력에는 영향이 없습니다. 

또 저당권이 설정되어 있는 부동산에 대하여 지상권이나 임차권을 취득하더라도, 저당권자에게는 대항하지 못하며, 따라서 경매의 결과 소유권을 취득한 자로부터 명도청구를 받게 됩니다. 하나의 부동산에 두 개 이상의 저당권을 설정할 수도 있는데 이 때에는 등기의 전후에 따라서 순위가 정해지며, 후순위의 저당권자는 선순위의 저당권자가 경매대금에서 변제를 받은 다음이 아니면, 변제를 받을 수 없습니다. 


예컨대, 채무자의 부동산에 A가 100만원의 채권에 대하여 일번저당권을, B가 50만원의 채권에 대하여 이번저당권을 갖고 있는 경우에, 부동산이 120만원에 경매되었다고 한다면 경매대금에서 A는 100만원, B는 20만원을 취득하게 됩니다. 저당권에서 담보가 되는 채권액(저당권자가 경매대금에서 우선적으로 변제받게 되는 액)은, 질권의 경우와 달라서 제한됩니다. 


즉, 원금이 담보되는 것은 물론이며, 지정이자는 만기가 경과한 후의 1년분에 한합니다. 이것은 이자까지 무한정으로 우선변제를 받게된다고 한다면, 후순위의 채권자나 무담보의 채권자가 지나치게 가혹한 결과를 가져오기 때문입니다. 채무자가 변제기에 변제를 하지 않을 때에는 목적물에서 우선적으로 변제를 받는 것이 저당권의 본질적인 효력인 것입니다.




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